Pisos o casas de alquiler con opción a compra ¿en qué consiste?

Si buscas pisos o casas de alquiler, seguramente encontrarás únicamente en Internet aquello que buscas exclusivamente. Sin embargo, si buscas pisos o casas en venta, verás que hay algunas viviendas que ofrecen un alquiler con opción a compra. Se trata de propietarios que están dispuestos a vender su vivienda a medio plazo, a través de un contrato que combina alquiler y compra. Aquí te contamos cómo funciona exactamente y todo lo que debes saber para tomar la decisión adecuada.

Pisos o casas de alquiler con opción a compra, ¿cómo funciona exactamente?

Los pisos o casas de alquiler con opción a compra son aquellos que, como su propio nombre indica, ofrecen una combinación entre la modalidad del alquiler y la de la compra. No es el modelo habitual de funcionamiento, pero algunos propietarios ofrecen esta opción. Es una buena alternativa para aquellos compradores o vendedores que no pueden acceder temporalmente a una compraventa convencional. Así que en caso de que hayas estado mirando casas de alquiler o pisos en alquiler porque pensabas que no podías comprar una vivienda, puede que esta alternativa sea ideal para ti.

Por ejemplo, si escribes en Google “alquiler pisos Madrid” te saldrán muchas páginas con soluciones para alquilar, pero algunos anuncios incluyen en la descripción “opción de compra”. Estos son los propietarios que te interesan si te planteas esta opción.

Filtro: opción a compra

Claves del contrato

Puede que comiences a plantearte una alternativa a las casas de alquiler, ahora que sabes que puedes aspirar a tener tu propia vivienda. Sin embargo, antes de descartar las casas de alquiler convencionales, asegúrate de que tiene un buen asesoramiento y de que el contrato se firma de manera correcta.

En realidad se trata de un contrato doble: normalmente se firma un subcontrato de alquiler de pisos o casas y también se firma un contrato de compraventa como los típicos. No es un contrato contemplado de forma oficial por la Ley, pues no aparece regulado como tal en el Código Civil. Sin embargo, se reconoce como tal en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y en la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos. En consecuencia, es muy importante que todo quede bien apalabrado en el contrato, sin lugar a dudas o confusiones. Conviene contratar a un abogado con experiencia para recibir un buen asesoramiento y que el contrato se redacte de manera correcta y completa.

Para que sea válido el contrato, debe incluir al menos el objeto del contrato y el precio. De lo contrario, sería considerado nulo, y por tanto, sin ninguna fuerza legal para posibles juicios posteriores.

Deben quedar claros varios puntos tanto para un subcontrato como para el otro.

Contrato de alquiler:

• Plazo máximo que tiene el inquilino para ejecutar la compra
• Plazo durante el cual el arrendatario tiene derecho a renunciar o realizar la compra
• Cantidad a pagar de alquiler
• Quién se hace responsable de las reformas, las averías y los gastos de comunidad

Contrato de compraventa:

• El compromiso del comprador a vender la vivienda si el inquilino lo solicita dentro del plazo y las condiciones acordadas
• Precio de venta de la vivienda
• Porcentaje (fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio final de la compra
• Cantidad de la prima inicial que pagará el inquilino

Algunas claves a tener en cuenta

• El plazo caduca y por tanto no se puede interrumpir. La caducidad debe ser apreciada de oficio por el tribunal, salvo que las partes modifiquen el plazo pactado inicialmente. Lo que no es posible es que el plazo de la opción sea superior al del arrendamiento.
• El precio de la vivienda no lo puede modificar ninguna de las partes, pero el precio del alquiler puede ajustarse en función del IPC.
• No es imprescindible establecer una prima inicial para el contrato, aunque es recomendable para el vendedor, pues es una forma de protegerse.

¿Qué ventajas tiene el alquiler con opción a compra para el vendedor?

El propietario se beneficia de esta modalidad especialmente en tiempos difíciles del mercado. Frente a promocionar su vivienda en portales de casas de alquiler, gana la oportunidad de asegurar la venta. En caso de que el contrato deje abierta al comprador la posibilidad de renunciar a la compra mientras no se ejecute, el vendedor en todo caso gana, pues se lleva la prima inicial. Esta prima suele ser un 20-30% del valor total de la compra, con lo cual es una buena ganancia inicial para el vendedor, que le puede ayudar a solventar problemas de financiación a corto plazo.

Otra ventaja para el vendedor es que obtiene un pago mensual, en concepto de poner su piso o casa en alquiler. En caso de que se ejecute finalmente la compra, parte del importe se destina en muchos casos al pago final, del cual se resta el porcentaje del alquiler que se haya acordado que se asignaría a la compra. Como arrendador, el propietario del piso o casa en alquiler con opción a compra, puede seguir beneficiándose de las ventajas fiscales por alquilar. También se puede proteger contra un posible impago, si incluye en el contrato una cláusula que penalice al arrendatario con la pérdida de la opción a compra y la prima que se pagó al inicio.

¿Qué ventajas tiene el alquiler con opción a compra para el comprador?

Supongamos que has estado mirando pisos en venta pero piensas que no te lo puedes permitir. La opción de compra puede ser tu solución perfecta, aquí te explicamos algunas grandes ventajas para ti.

En el caso del inquilino o comprador, este tipo de contrato supone una oportunidad de disponer de alguna de las casas de alquiler sin solicitar una hipoteca hasta el momento posterior de la ejecución. Con una prima inicial y un pago mensual asequible, se puede acceder en unos años a la compra de una casa. Además, en muchos casos se puede renunciar a la compra si no se ha conseguido el dinero o la hipoteca necesaria para ejecutar la opción a compra.

Si miras casas de alquiler, recuerda que cada pago mensual supone derrochar cada mes, pues es un gasto que no se recuperará nunca. Las casas de alquiler pueden tener rentas atractivas, pero desde el punto de vista financiero, es más inteligente a largo plazo un alquiler con opción a compra que un alquiler normal, si es posible solicitarlo.

Además, la fecha de la ejecución tiene un máximo pero no un mínimo. Por ejemplo, si se realiza un contrato a cinco años, el inquilino puede ejecutar la compra a los dos años si tiene la posibilidad de pagar el total pendiente.

En cuanto a la solicitud de una hipoteca, el banco ve con buenos ojos a un comprador que haya estado pagando durante dos o cinco años un alquiler con seriedad. Puede que hayas estado mirando casas de alquiler porque no te puedas permitir pedir una hipoteca, y entonces quizá ahora te plantees este formato intermedio. Si uno no sabe si podría acceder a una hipoteca, con un contrato de este tipo puede acceder a muchas casas de alquiler, si tienen esta opción. Puede mirar casas de alquiler buscando el hogar de sus sueños, decorarlo a su gusto y formar una familia, para finalmente solicitar una hipoteca y ejecutar la compra al cabo de unos años.

Desventajas de alquilar con opción a compra

Si eres propietario de una vivienda, te vamos a dar unas cuantas razones para que te plantees si prefieres seguir el formato convencional de arrendamiento, y ofertar tu inmueble en un portal de casas de alquiler. No todo son ventajas en este tipo de contratos, y por eso muchas personas prefieren optar por formatos más tradicionales como los pisos o casas de alquiler, o la compra convencional.

Uno de los puntos negativos es que desde el momento en que se firma el contrato, el precio de la vivienda se congela. Si el valor de una casa es de 200.000 euros, por ejemplo, a la hora de firmar, se venderá con dicho valor cuando se ejecute la compra. Sin embargo, el mercado puede cambiar, y el valor de la vivienda podría aumentar, o bien disminuir.

Ambas partes arriesgan, todo depende de cuáles sean las previsiones del mercado inmobiliario para los años siguientes. Si miras actualmente casas de alquiler en cualquier web, verás que tienen un valor específico, pero con el paso de los meses o años, si vuelves a buscar en el mismo portal esas mismas casas de alquiler, estas mismas casas de alquiler cambian su valor. Puede que las casas de alquiler tengan una renta menor, o que tengan una renta mayor. No ocurre solo con las casas de alquiler, sino también con las casas a la venta, pues el mercado que afecta a las casas de alquiler también repercute de igual forma en las ventas, aunque no siempre de forma exacta. La tasación de las casas de alquiler no siempre es el mismo, y pasa igual con las ventas, pues el mercado evoluciona. En conclusión, puede que firmes un contrato y que con el tiempo se devalúe el valor o aumente.

El problema es que es difícil de saber a día de hoy lo que pueda pasar con los años, después de la crisis económica, y por tanto hay un riesgo inevitable para ambas partes. Puede que el comprador firme por 200.000 y al cabo de cinco años la vivienda tenga un valor de mercado de 300.000, en cuyo caso se beneficiaría, pero también podría perder valor y el beneficio sería para el vendedor. Supongamos que se acordó un importe inicial, y que finalmente el inquilino decide renunciar a la compra. Si el valor de la vivienda ha cambiado, el propietario deberá adaptarse a la nueva situación del mercado, y habrá podido perder tiempo y dinero.

Por último, desde el punto de vista del comprador, no recibe el total del pago de la venta hasta unos años más tarde. Además, una vez firmado el contrato, si le aparece un comprador interesado no podrá realizar la operación. Por eso es importante estudiar las ventajas e inconvenientes, así como las previsiones de la economía personal y del mercado global, para poder tomar la mejor decisión.

En resumen, ¿sigues pensando en mirar pisos o casas de alquiler para vivir o te has planteado buscar pisos o casas de alquiler con opción a compra? Piensa bien qué es lo que más te conviene a corto y largo plazo. ¡Te deseamos mucha suerte!