Comprar vivienda requiere dominar estos conceptos ¿los conoces?

Comprar vivienda supone una investigación importante, no sólo en relación al aspecto personal, sino también por muchos aspectos logísticos, jurídicos, financieros y prácticos. No se puede tomar una decisión a la ligera, pues es algo importante que merece dedicación.

Comprar vivienda: 10 conceptos que debes saber antes de comprarla

Antes de firmar el contrato, pedir una hipoteca, desembolsar una cantidad inicial e incluso buscar casa, ¿tienes claro lo que buscas? ¿Conoces los conceptos fundamentales para comprar vivienda y acertar? Estos términos te ayudarán a desarrollar más criterio en el momento de la compra de vivienda.

5 Conceptos sobre la casa

#1 Ubicación

La ubicación es uno de los factores que más influye a la hora de adquirir vivienda propia. La casa más maravillosa puede ser poco aconsejable si se encuentra mal ubicada, así que ten en cuenta dónde está la casa antes de comprar vivienda.

• Accesos próximos a la vivienda
  No solo se trata de estar cerca de la ciudad, sino de considerar si hay una estación de tren próxima y otros accesos. También debes tener en cuenta antes de comprar vivienda si la zona cuenta con acceso a transporte público y vías principales y servicios básicos: hospital, farmacia, banco, supermercado y otros.
• Problemas cerca de la vivienda
  Hay casas que tienen problemas adicionales de ubicación, como por ejemplo si pasa el tren muy cerca, o una autopista. Debes tener en cuenta si no hay problemas de ruidos, olores, delincuencia u otros.
• La importancia de unas buenas vistas
  Ten en cuenta que las vistas que tengas desde la sala de estar y las habitaciones, afecta mucho a la calidad de vida, pues la luz que entra en la casa tiene un impacto importante en el estado de ánimo. Además, si entra mejor la luz natural, es probable que ahorres en electricidad. También debes considerar si alguien podrá edificar algo enfrente de tu casa en el futuro, pues si hay un solar en venta, es probable que tus vistas cambien en unos años si se construye en ese terreno.

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#2 Distribución

Hay muchas viviendas baratas a causa de una mala distribución, pero ten en cuenta si realmente compensa el precio en relación a las opciones de la casa. Puede que te haya enamorado la piscina del jardín y que la casa tenga muchas habitaciones. Sin embargo, antes de comprar vivienda, ten en cuenta que la distribución afecta mucho a la funcionalidad y la calidad de vida.

Una buena distribución a la hora de comprar vivienda incluye:

• Dormitorios espaciados donde quepan los muebles
• Una cocina con espacio de almacenaje
• Una zona amplia para comer

También hay otras cuestiones prácticas, como la posibilidad de tirar una pared, añadir una chimenea y colocar la zona de lavadero en un lugar práctico. Además, si piensas en tener una familia, ten en cuenta que la distribución al comprar vivienda afecta a los hijos y las actividades de la familia.

#3 Materiales y carpintería

El coste de los materiales no es solo una cuestión estética, sino que sobre todo afecta a la durabilidad y también al aislamiento del frío.

• Conviene que la carpintería de todas las ventanas sea de aluminio
• Son preferibles las ventanas de doble cristal
• El pavimento, los alicatados y la pintura

Una buena calidad en los materiales embellece la casa y también repercute a ahorrar en calefacción durante muchos años. Si quieres saber cómo se conserva un edificio antes de comprar vivienda, pide la Inspección Técnica de Edificios. El ITE se encarga de dar esa información para viviendas de más de 50 años. Si es una vivienda joven, puedes pedir el Informe de Eficiencia Energética.

#4 Orientación

El sol afecta mucho a una casa, más de lo que parece. Considera este factor al comprar tu vivienda. Una casa con la fachada orientada al Sur es peor que una casa con la fachada hacia el oeste. Lo ideal es conseguir que el sol dé luz al jardín, las terrazas y las ventanas la mayor parte del día. Esto supondrá más iluminación en la casa, más calor, y en resumen menos gasto y más calidad de vida.

#5 Permisos

Debes preguntar si la casa tiene los papeles en regla, para evitar complicaciones después de comprar vivienda.

• La cédula de habitabilidad debe estar en regla. También se llama licencia de primera ocupación y es un documento legal que expide la Dirección General de la Vivienda de cada comunidad autónoma de España.
• Confirma si ya están hechos los trámites de suministro de luz, agua y gas. Esto se realiza con las compañías correspondientes y normalmente conviene asegurarse antes de comprar vivienda.
• Pregunta si tienes derecho a vuelo por comprar vivienda, por si más adelante quieres ampliarla en niveles de altura.
• Ten en cuenta si hay vecindario, pues esto suele suponer normativas asociadas a la comunidad de vecinos.

5 Conceptos sobre los contratos

#6 Pre-contrato

Antes de ejecutar, es decir, de comprar vivienda, algunas veces se dan pasos previos que también vinculan a las partes. El problema de los contratos preliminares a la compraventa es que normalmente son privados. Normalmente se firman para hacer la reserva, pero en realidad llevan incluidos muchos aspectos en relación al precio, los plazos y otros aspectos.

Es importante tener claro lo que se acuerda y las responsabilidades que conlleva comprar vivienda, por tanto debes consultar a un abogado lo que implica esa firma. En caso de que sigas con dudas, espera a la firma definitiva en escritura pública para protegerte.

#7 Estado de cargas

Un aspecto importante que muchas personas no tienen en cuenta cuando adquieren una casa es que algunas veces el vendedor tiene ciertas cargas respecto a la vivienda, como por ejemplo las viviendas embargadas. Asegúrate de comprar vivienda libre de cargas, pues si no podrías encontrarte con problemas en un futuro.

Las cargas más frecuentes son:

• Una hipoteca asociada a la casa
• Un embargo
• Impuestos no pagados
• Facturas impagadas relacionadas con la vivienda, como una reparación o gastos de comunidad.

Normalmente se puede pedir una nota simple para saber si el inmueble está libre de cargas. Este documento se puede obtener en el Registro de la Propiedad y también en la web del Colegio de Registradores. En relación a pagos de impuestos, puedes pedir al vendedor un comprobante de sus pagos antes de comprar vivienda. Para cargas relacionadas con deudas particulares, puedes preguntar a los vecinos, por ejemplo. Además, confirma que esta persona no es un moroso, y que no tiene su vivienda ejecutada por un litigio judicial del banco debido a no pagar la hipoteca. Asegúrate de que la casa es realmente propiedad del vendedor. Esto lo puedes solicitar en el Catastro.

#8 Aval

El aval es una forma de garantía que suelen pueden pedir los bancos si una persona solicita una hipoteca y no tiene ingresos suficientes que justifiquen su solvencia para afrontar la carga. Por ejemplo, se puede pedir a un familiar que avale con una finca u otras propiedades. En caso de que se trate de viviendas de obra nueva, un comprador también puede pedir un aval al vendedor para protegerse.

En caso de que no se cumplan los plazos de la construcción o si la casa no se entrega como se había acordado al comprar vivienda, el aval es la garantía de protección. Se puede exigir aquello que se avaló, e incluso proceder a un embargo de los bienes de la persona que incumplió con los acuerdos.

#9 Arras

Las arras, en ocasiones en forma de señal, son la forma de comprometerse en un contrato privado al comprar vivienda. Las arras comprometen a ambas partes, pues el vendedor deberá devolver el doble de la cantidad si no cumple, y el comprador perderá las arras si no cumple.

También se utilizan arras en caso de realizar un alquiler con opción a compra. Durante los años en que no se haya ejecutado la compra, ambas partes deben mantener los acuerdos.

#10 Impuestos

Uno de los aspectos que es importante conocer es el tema de impuestos, pues es parte del gasto en la compra de una vivienda. Debe quedar definido en el pre-contrato quién asumirá esos gastos.

Principales impuestos asociados a las viviendas en venta:

• Impuesto municipal o IBI es un impuesto de Bienes Inmuebles que debe estar al corriente antes de vender la vivienda. Debe realizarse el pago cada nuevo año, el 1 de enero, por parte del titular de la propiedad.
• IVA – este impuesto es para comprar viviendas nuevas, y es del 10%, salvo en casos de viviendas de protección, que se reduce al 4%.
• IRPF – si adquieres una propiedad, debes declarar tu ganancia patrimonial en la declaración de la renta del año siguiente, correspondiente al año anterior. Esto se integrará en la base imponible del ahorro del Impuesto de la Renta de Personas Físicas.
• Impuestos en situaciones concretas, como el ITP o impuesto de transmisiones patrimoniales, si la casa que se adquiere es de segunda mano.

Consejos extra para comprar vivienda

Antes de comprar vivienda, ten en cuenta estos consejos:

• No pagues cantidades “a cuenta” que no consten en un contrato. De lo contrario, te arriesgas a que la otra parte niegue dicho pago, por su carácter informal.
• Evalúa tu capacidad de endeudamiento antes de comprar vivienda. Analiza los gastos fijos y variables que supondrá la compra.
• Ten en cuenta el estado de la vivienda y si necesita reformas, pues esto lo deberás considerar en tu negociación del precio antes de comprar vivienda.
• Pide una tasación del piso o la casa para saber realmente el valor de mercado.
• Debes añadir al gasto de la compra los gastos de la compraventa, así como impuestos, arreglos de desperfectos, gastos de comunidad y otros aspectos de comprar vivienda.
• Realiza una escritura pública ante notario para asegurar la validez de tu contrato firmado al comprar vivienda.
• Si pides una hipoteca, asegúrate de que sea una operación que te convenga y que puedas afrontar con tus ingresos. Puedes pedir consejo a algún experto que conozcas, o incluso contratar a alguien para que te asesore sobre los tipos de interés, años de amortización y otros aspectos.
• Si decides confiar en un asesor del banco, ten en cuenta que es más seguro pedir tres ofertas diferentes en tres bancos distintos, pues así podrás analizar cuál de ellos te ofrece las mejores condiciones.