Propiedad: cómo calcular su valor según el tamaño, distribución y número de habitaciones

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Casa, Piso

Para conocer cuánto vale una propiedad hay que tener en cuenta muchos factores. La tasación de una vivienda es algo complicado y, debido a las cantidades que suelen suponer, hay que hacerlo con la mayor precisión y abarcando todos los aspectos posibles. Si quieres saber cuáles son los que tienes que tener en cuenta, sigue leyendo.

El valor de una propiedad puede depender de un montón de factores distintos. Como ya hemos hablado en otros artículos, calcular el precio de una vivienda es algo realmente complicado y en lo que no solo intervienen los factores propios e inherentes de ésta, sino también otros condicionantes externos sobre los que poco se puede hacer. Y no hablamos de factores como la ubicación o las características del resto de viviendas que pueda haber en el edificio o en la zona adyacente, que también son externos. En este caso nos referimos al estado del mercado inmobiliario y de la economía en general, que pueden influir enormemente en el precio final de los inmuebles y que, en periodos de dos o tres años, llegar a multiplicar o a dividir el valor de la propiedad.

Pero, aunque sea un ejercicio un poco difícil, vamos a intentar aislarnos de los factores externos y también de otros más pegados a la vivienda, como su estado de conservación. En este artículo, lo que queremos es llegar a valorar una propiedad teniendo en cuenta sólo las características relacionadas a su tamaño, número de habitaciones y distribución.

El tamaño de una propiedad como factor para su valoración

Obviamente, uno de los condicionantes a la hora de obtener una correcta tasación de una propiedad es el tamaño de la misma. Al buscar una nueva propiedad para comprar, o cuando se quiere vender, el número de metros (m²) es de las primeras cosas que se estudian y valoran. Como resulta lógico, a priori, cuanto mayor sea el tamaño de una propiedad, mayor será su valor en el mercado. Un inmueble que disponga de pocos metros útiles tendrá poca salida, por lo que su tasación seguramente no resulte muy favorable. En otro sentido, un inmueble que cuente con una cantidad considerable de espacio siempre será mucho más atractivo para los compradores, por lo que el precio irá subiendo en consonancia.

Pero también hay que tener en cuenta los casos extremos. Es decir, una propiedad cuyo tamaño pueda resultar exagerado puede tener una demanda más escasa y esto, de la misma manera, puede afectar ligeramente a su tasación. No queremos decir que un piso muy grande resulte más barato que uno de tamaño medio, ni mucho menos, pero sí que el aumento de su valor no será proporcional y, en los supuestos más extremados, las diferencias se van reduciendo progresivamente.

El número de habitaciones de una propiedad como factor para su valoración

Cuando se busca un piso para comprar y, también, cuando se quiere poner un piso –o una vivienda de otro tipo– a la venta, el número de habitaciones también es uno de los filtros que mucha gente utiliza para descartar o continuar con el proceso de selección.

Aquí, de nuevo, tenemos que atender a lo que serán unas circunstancias normales, más allá de exigencias concretas y particulares o de otros factores personales. Así, lo normal siempre va a ser que a mayor número de metros cuadrados de superficie (m²), mayor será el número de habitaciones que haya en dicho inmueble. Teniendo esto en cuenta, al igual que con lo relativo al tamaño del piso, a mayor número de habitaciones mayor será el valor de la propiedad. Pero aquí hay que tener cuidado, porque el dato del número de habitaciones no siempre se corresponde con el número de metros que tenga la propiedad. Es decir, no siempre que haya más habitaciones habrá más metros en el piso. Puede que el piso cuente con muchas habitaciones y tenga una superficie reducida, debido a que cada una de las habitaciones es de tamaño muy pequeño. También puede darse el caso contrario, en el que una propiedad de muchos metros solo cuente con una o dos habitaciones, pero éstas sean de un tamaño mayor.

Además de las habitaciones, hay otros habitáculos que también pueden influir en la valoración de una propiedad. Por ejemplo, el número de baños. Los baños no suelen ser de un gran tamaño, sobre todo en comparación con la superficie de un salón o de un dormitorio, por lo que realmente no tienen que depender tanto del número de metros totales. Pero su número sí que puede influir en el precio final.

Los inmuebles que dispongan de un solo cuarto de baño, a menos que también tengan solo una habitación, tendrán menor valoración que los que cuenten con un cuarto de baño para cada dormitorio y, también que los que tienen varias habitaciones y dos baños.

Con respecto a otros espacios o habitáculos de los inmuebles, no suele haber tanta variedad, pero también puede influir. Lo habitual es que las viviendas cuenten con un salón y una cocina. Hay ocasiones, en viviendas de gran tamaño, en las que puede haber dos salones y, en casos más excepcionales, dos cocinas –aunque estos supuestos suelen darse más cuando el origen del inmueble sean dos pisos que se han unido–.

También puede haber otros huecos, como despensas, balcones, terrazas, vestidores… Todos estos no son los más habituales, aunque tampoco son demasiado extraños de encontrar y, por supuesto, siempre impulsan la tasación de una propiedad a un estado superior.

La distribución de un piso como factor para calcular su valoración

El tamaño de las habitaciones, más allá de su número está relacionado con este punto. Si las habitaciones de un inmueble cuentan con poco espacio, da igual que haya muchas, porque el número de habitaciones no será algo completamente positivo a la hora de valorar cuál es el precio que puede tener en el mercado. Lo mismo sucede con otros huecos, como el salón o la cocina. Un salón que sea reducido o una cocina en la que apenas puedan caber dos personas –que las hay– no pueden más que influir negativamente en el precio final.

Más allá del tamaño de cada habitáculo también puede darse el caso de que éstos tengan una forma poco atractiva. Aquellos huecos o espacios que tengan una forma irregular, o que alojen puntos poco aprovechables en su interior tendrán mucho menos interés para un comprador que los que tengan una forma cuadrada o rectangular y bien diáfana. Esto se debe a que las posibilidades de uso son más amplias en estos últimos que en los que tienen forma de “L”, tengan columnas que subdividan los espacios o, directamente, tengan unas dimensiones mal proporcionadas.

Pero la distribución, en general, también consiste en saber distinguir cómo están ubicadas cada una de las estancias del inmueble y de los espacios que se pueden aprovechar de verdad dentro de éste. Una de las cuestiones que más se valoran en este sentido es la ausencia de un pasillo o distribuidor demasiado grande, ya que supone un desaprovechamiento de metros y espacio que, de otro modo, podrían ser mucho más útiles. También puede favorecer el hecho de que las áreas de descanso estén situadas próximas, y no cada una en un punto distinto del inmueble, u otras situaciones más extrañas, pero que se pueden dar, en las que la cocina se encuentre en el centro de la propiedad funcionando a su vez como distribuidor, o supuestos similares.

En conclusión, se puede valorar una propiedad según el tamaño que tenga, y es un aspecto que puede influir mucho, para bien y para mal. Lo mismo sucede con el número de estancias que tenga dicha propiedad y, también, según la distribución de todo el espacio interior. Para hacerlo de una manera más precisa, no cabe otra opción que saber relacionar y conjuntar todo lo que concierne a cada uno de estos tres factores.

Cabe recordar que, para obtener una tasación precisa y completa de una propiedad, no se pueden aislar estos aspectos del tamaño, número de habitaciones y distribución, sino que hay que añadir otros muchos factores de los que ya hemos hablado en otros artículos, como la ubicación, la ciudad, el tipo de barrio, los servicios, etc.

Por último, si estás interesado o interesada en conocer el valor de tu propiedad o, incluso, si tienes intención de adquirir una propiedad y no sabes si el precio es el correcto, también puedes acudir a un profesional del sector. Hay expertos inmobiliarios que pueden asesorarte y establecer una tasación de cualquier propiedad con mucha mayor precisión que un particular, y aunque su trabajo también haya que pagarlo, el ahorro puede resultar mucho mayor.